Срок владения 3 или 5 лет: когда квартиру можно продать без налога

Половина вопросов про налог с продажи сводится к одному. Сколько надо продержать квартиру, чтобы не платить вообще? Ответ короткий: либо три года, либо пять. А разница между ними стоит сотни тысяч рублей. Разберём, кому какой срок и с какого дня его считать. И как одно правило сокращает пятилетку до трёх лет.

Три года или пять: от чего это зависит

Минимальный срок владения это время, после которого продажа налогом не облагается. Декларацию подавать тоже не нужно. Сроки установлены статьёй 217.1 Налогового кодекса. Зависят они от того, как квартира к вам попала:

То есть вторая квартира, купленная «для себя», это пять лет. Унаследованная от родителей идёт как три года. Приватизированная когда-то тоже три.

С какого дня считать срок

Здесь ошибаются чаще всего. Отсчёт идёт не от заезда и не от ремонта. Считают от даты, когда возникло право собственности:

• обычная покупка: с даты регистрации права в Росреестре (она указана в выписке ЕГРН);
• наследство: со дня смерти наследодателя, а не с даты, когда вы оформили наследство или зарегистрировали право;
• новостройка по ДДУ: с даты полной оплаты по договору (важное послабление: не с момента получения ключей и не с регистрации);
• приватизация: с даты договора передачи (для старых, до 1998 года, по своим правилам).

Дату возникновения права проще всего увидеть в выписке ЕГРН. Как её читать, разбирали в отдельном материале.

Правило «единственного жилья»: пятилетка превращается в три года

Есть отдельная норма. Если продаёте своё единственное жильё, минимальный срок сокращается с пяти лет до трёх. Даже если вы её просто покупали. Единственное значит вот что: на дату сделки у вас нет в собственности другого жилого помещения. У супруга тоже, если жильё в совместной собственности.

Есть удобная поблажка. Купили новую квартиру не раньше чем за 90 дней до продажи старой, старая всё равно считается единственной. Это сделано для тех, кто продаёт одну и сразу берёт другую. Обычная альтернативная сделка.

Что если срок не вышел

Тогда налог платить придётся, но не со всей цены, а с базы. А базу можно законно уменьшить: вычетом по расходам на покупку или фиксированным вычетом 1 млн рублей. Как выбрать выгодный вариант и на сколько он снижает сумму, посчитали в разборе про налоговый вычет при продаже.

Если срок не вышел совсем чуть-чуть, иногда выгоднее подождать пару месяцев до «безналоговой» даты. Это дешевле, чем платить. Такой продавец и в переговорах твёрже держит цену. Ему невыгодно спешить.

Короткий чек-лист

• Посмотрите в выписке ЕГРН дату возникновения права.
• Определите свой срок: даром, приватизация, единственное жильё дают 3 года, обычная покупка 5 лет.
• Проверьте правило единственного жилья и «окно» в 90 дней: оно может сократить срок.
• Срок не вышел, считайте базу с вычетом, а не паникуйте от цифры «13% со всей цены».

А чтобы понимать, за сколько квартира реально продастся и насколько она ликвидна в Уфе, прикиньте золотую цену своего лота прибором оценщика. Это бесплатно и без входа.

Материал справочный и не заменяет налоговую консультацию: нормы меняются, детали в каждой ситуации свои. Сверяйтесь с актуальными разъяснениями на сайте ФНС.