Налоговый вычет при продаже квартиры: как законно уменьшить НДФЛ

Срок владения ещё не вышел, налог платить придётся. Тогда вопрос не «платить или нет», а «сколько». И почти всегда сумму можно законно уменьшить. Иногда в несколько раз. Государство даёт продавцу два вычета на выбор, но взять можно только один. Разберём, какой когда выгоднее. Считать будем на реальных уфимских ценах.

Начнём с минимального срока

Владели квартирой дольше минимального срока, налог не платится вообще. Никакие вычеты тогда не нужны. Минимальный срок это 3 или 5 лет, смотря как квартира вам досталась. Кому какой срок положен, подробно расписали в разборе про налог с продажи. Дальше говорим только про случай, когда срок не выдержан.

Два вычета, из которых выбирают один

Налог берут не со всей цены продажи, а с базы. База это доход минус вычет. Вариантов вычета ровно два (статья 220 Налогового кодекса):

Логика простая. Покупали за деньги и договор на руках, почти всегда выгоднее вычет по расходам. Досталась даром, остаётся только миллион.

Считаем на уфимских числах

Средняя квартира на вторичном рынке Уфы к середине 2026 года стоит около 6,93 млн рублей (данные «Мира квартир», июль 2026). Возьмём её за пример продажи. Ставка с 2025 года прогрессивная. До 2,4 млн рублей базы это 13%. Со всего, что свыше, 312 000 рублей плюс 15% с превышения (напоминание ФНС от 11 февраля 2026 года).

Случай 1. Квартиру покупали три года назад за 5,4 млн, продают за 6,93 млн.

• Через расходы: база 6,93 − 5,4 = 1,53 млн, налог 13% = 198 900 ₽.
• Через вычет 1 млн: база 5,93 млн, налог 312 000 + 15% от 3,53 млн = 841 500 ₽.

Разница больше чем в четыре раза. Вот почему договор купли-продажи и расписки с прошлой сделки нельзя выбрасывать при переезде. Это бумага, которая экономит сотни тысяч рублей.

Случай 2. Квартира досталась по наследству, продают за 6,93 млн.

Расходов на покупку не было, остаётся только вычет 1 млн. База 5,93 млн, налог 841 500 ₽. Здесь выбора нет. Миллион и есть весь доступный вычет.

Тонкости, о которых забывают

• Вычет 1 млн даётся на объект и на год, а не на каждого владельца. Квартира в долях и продаётся одним договором, миллион делится между собственниками пропорционально долям. Продадите доли отдельными договорами, и каждый получит свой миллион (но это уже сложнее по оформлению).
• Расходы подтверждают не только ценой покупки. Иногда в них включают проценты по ипотеке на эту квартиру и затраты на достройку по ДДУ. Но по каждой позиции лучше свериться с разъяснениями ФНС, тут много деталей.
• Смешивать нельзя. По одной квартире либо расходы, либо миллион. Оба вычета сразу применить не выйдет.
• Занизить цену не выйдет. Если сумма в договоре меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог считают от 0,7 кадастровой (статья 214.10 НК). Это защита от «продажи за миллион на бумаге».

Как это связано с ценой продажи

Вычет вы считаете от реальной цены сделки, а не от цифры в объявлении. А они в Уфе расходятся заметно. По данным «Циан» (июнь 2026), разрыв между ценой предложения и ценой сделки по городу около 19%. Разбирали это в материале цена предложения против цены сделки. Так что, прикидывая «сколько получу на руки после налога», отталкивайтесь от трезвой цены. Не от той, что хочется видеть в объявлении.

Прикинуть справедливую цену и ликвидность своего лота по Уфе можно прибором оценщика. Он посчитает золотую цену по параметрам квартиры за секунды, без регистрации.

Материал носит справочный характер: налоговые нормы меняются, а в каждой ситуации есть детали. Перед сделкой сверьтесь с актуальными разъяснениями на сайте ФНС или с налоговым консультантом.