Вопрос «а сколько я отдам государству» всплывает обычно уже после того, как задаток взят и покупатель найден. Иногда выясняется, что сделку стоило подвинуть на пару месяцев — и налог был бы нулевым. Поэтому считать надо до того, как выставили объявление.
Если квартира была в собственности дольше минимального срока, налог с продажи не платится вообще и декларацию подавать не нужно. Сроки установлены статьёй 217.1 Налогового кодекса:
| Срок | Когда применяется |
|---|---|
| 3 года | наследство; дар от близкого родственника; приватизация; договор пожизненного содержания с иждивением; жильё единственное на дату продажи |
| 5 лет | все остальные случаи — покупка, ДДУ, инвестиции |
«Единственное жильё» считается с поблажкой: если новую квартиру купили не раньше чем за 90 дней до продажи старой, старая всё равно считается единственной.
Минфин в конце 2025 года подтвердил, что льготы по срокам владения при продаже жилья в 2026 году сохраняются — правки касались технических деталей (обзор КонсультантПлюс от 27 октября 2025).
Налог берут не со всей цены, а с базы — разницы между доходом и вычетом. Вариантов два, и выбирается тот, что выгоднее:
Ставка с 1 января 2025 года прогрессивная: 13% с базы до 2,4 млн рублей, а свыше — фиксированные 312 000 рублей плюс 15% с превышения (напоминание ФНС от 11 февраля 2026 года).
Посчитаем на уфимских числах. Средняя квартира на вторичном рынке Уфы по итогам первого полугодия 2026 года стоит около 6,93 млн рублей (данные «Мира квартир»). Допустим, её купили три года назад за 5,4 млн и продают за 6,93 млн, срок владения — меньше пяти лет, жильё не единственное.
Разница в четыре с лишним раза — вот почему договор и расписки с прошлой покупки нужно хранить, а не выбрасывать при переезде.
Введите параметры лота — движок посчитает золотую цену и балл ликвидности за секунды. Для риелторов — отдельный вход в кабинет на главной странице.
Оценить лот →Занизить цену в договоре, чтобы уйти от налога, не выйдет: если сумма по договору меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доход считают именно от 0,7 кадастровой (статья 214.10 НК).
Для покупателя занижение опаснее вдвойне: при оспаривании сделки вернуть можно только то, что написано в договоре, а «неофициальная» часть повисает в воздухе. Плюс страдает имущественный вычет самого покупателя.
Отдельная норма (пункт 2.1 статьи 217.1 НК) позволяет продать жильё без налога независимо от срока владения. Условия должны выполняться все сразу:
Формулировки строгие, и одна невыполненная строчка обнуляет льготу — прежде чем на неё рассчитывать, стоит свериться с разъяснениями на сайте ФНС или сходить к налоговому консультанту.
Если срок владения не выдержан, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Продали в августе 2026 — декларация до 30 апреля 2027, деньги до 15 июля 2027.
Если срок владения вышел, ничего подавать не надо. Иногда ФНС всё равно присылает запрос — тогда достаточно ответить и приложить документы, подтверждающие дату возникновения права.
Продавец, у которого до «безналоговой» даты остался месяц-другой, обычно упирается в цене и тянет со сделкой — ему выгоднее подождать, чем уступить. Продавец, который уже попал на налог, наоборот, считает чистые деньги на руках и иногда охотнее двигается, если покупатель готов быстро выйти на сделку.
Понимание этой арифметики — обычный переговорный рычаг, ничем не хуже аргументов из разбора про торг. А оценивать «сколько я получу на руки» стоит от реалистичной цены продажи, а не от цены в объявлении — разницу между ними мы считали в отдельном материале.
Статья носит справочный характер и не заменяет налоговую консультацию: нормы меняются, а в каждой ситуации есть детали, которые решают всё.
Введите параметры лота — движок посчитает золотую цену и балл ликвидности за секунды. Для риелторов — отдельный вход в кабинет на главной странице.
Оценить лот →