Продажа подаренной и наследованной квартиры: какой налог и когда

Квартира, доставшаяся даром, по наследству или в подарок, считается по налогам иначе, чем купленная. Срок владения короче. Но вычет по расходам недоступен: расходов на покупку не было. Разберём, что это значит на деле и как не переплатить.

Срок владения: три года, а не пять

Для квартир, полученных даром, минимальный срок владения сокращён до трёх лет (статья 217.1 Налогового кодекса). Он действует, если жильё вам:

• перешло по наследству;
• подарено близким родственником;
• получено в порядке приватизации;
• передано по договору пожизненного содержания с иждивением.

Продержали три года и больше, налога при продаже нет вообще. Декларацию тоже подавать не нужно. Это заметно мягче, чем пять лет для обычной покупки. Кому какой срок положен в целом, разбирали в материале про 3 и 5 лет владения.

Важная деталь: «близкий родственник» это узкое понятие. Сюда входят супруг, родители, дети, дедушки и бабушки, внуки, братья и сёстры (в том числе неполнородные). Подарок от тёти, дяди или гражданского супруга под трёхлетний срок не попадает. Там пять лет. Да и сам факт дарения облагается налогом у получателя.

С какого дня считать срок

• Наследство: со дня смерти наследодателя, а не с даты, когда вы оформили свидетельство у нотариуса и зарегистрировали право. Это частая экономия: юридически вы владеете квартирой уже с даты открытия наследства.
• Дарение: с даты регистрации права по договору дарения в Росреестре.
• Приватизация: с даты договора передачи.

Дата видна в выписке ЕГРН. По наследству бывает так: оформление затянулось на год, а срок владения к моменту продажи уже почти вышел. Ведь считается он с даты смерти.

Если срок не вышел: только вычет 1 млн

Расходов на покупку у подаренной или унаследованной квартиры нет. Значит, вычет по расходам недоступен. Остаётся один вариант: фиксированный вычет 1 млн рублей (статья 220 НК).

Посчитаем на уфимской вторичке. Средняя квартира к середине 2026 года стоит около 6,93 млн рублей (данные «Мира квартир», июль 2026). Продаём унаследованную квартиру за эту сумму, срок не вышел:

• база: 6,93 − 1 = 5,93 млн;
• ставка с 2025 года прогрессивная: 312 000 рублей плюс 15% с суммы свыше 2,4 млн (напоминание ФНС от 11 февраля 2026 года);
• налог: 312 000 + 15% от 3,53 млн = 841 500 ₽.

Сумма серьёзная. Поэтому по унаследованному жилью есть простое правило. Осталось немного до трёхлетней даты, почти всегда выгоднее дождаться её и продать без налога.

Есть лазейка для наследников. Если наследодатель сам когда-то покупал эту квартиру, наследник вправе учесть его расходы на покупку вместо вычета 1 млн. Но нужны подтверждающие документы прежнего владельца.

Наследственная квартира и ликвидность

У квартир «из наследства» часто своя специфика: старый фонд, доли между несколькими наследниками, неснятые прописки. Всё это давит на ликвидность и на торг. Про сам процесс продажи наследственной квартиры и типичные заминки писали здесь. А про долю рассказали в отдельном материале.

Оформляете наследство на несколько человек, а продать хотите быстро? Тогда заранее поймите реальную цену и ликвидность объекта. От этого зависит и раздел денег между наследниками. Прикинуть золотую цену лота по Уфе можно прибором оценщика бесплатно и без входа.

Материал справочный и не заменяет консультацию: нормы и разъяснения меняются, детали в каждой ситуации свои. Сверяйтесь с актуальной информацией на сайте ФНС.