«Она же в ипотеке, её нельзя продать» — самый частый миф, из-за которого люди тянут с продажей и теряют деньги. Продать квартиру в залоге можно, и делают это постоянно: развод, переезд, размен, желание перейти на ставку получше. Залог — это не запрет, а всего лишь дополнительный участник сделки: банк. Разберём три рабочих способа и то, во сколько это обходится по цене.
Пока ипотека не выплачена, на квартире висит обременение в пользу банка — запись в ЕГРН. Она означает, что распорядиться жильём без ведома банка нельзя. Но как только долг гасится, обременение снимается, и квартира становится «чистой». Вся хитрость сделки в том, в какой момент и чьими деньгами этот долг закрыть.
Самый простой путь, если есть свободные деньги: вы досрочно закрываете кредит, банк снимает обременение, и дальше продаёте обычную квартиру без всяких особенностей.
Иногда деньги на досрочное погашение занимают у родственников на короткий срок — чтобы продать уже чистую квартиру и сразу вернуть долг. Схема рабочая, но требует доверия и аккуратности.
Самый распространённый вариант на практике. Долг перед банком гасится деньгами самого покупателя прямо в момент сделки. Обычно это делают через две банковские ячейки или два аккредитива:
Банк получает свои деньги, снимает обременение, а покупатель оформляет право собственности уже на чистую квартиру. Многие банки проводят такие сделки по отработанной схеме и сами сопровождают их — это для них рутина.
Введите параметры лота — движок посчитает золотую цену и балл ликвидности за секунды. Для риелторов — отдельный вход в кабинет на главной странице.
Оценить лот →Здесь покупатель не гасит вашу ипотеку, а берёт её на себя: оформляет ипотечный кредит, чаще в том же банке, и вместе с квартирой к нему переходит остаток долга. По сути меняется заёмщик.
Через какой бы способ вы ни шли (кроме полного досрочного погашения своими деньгами), банк — обязательный участник. Заранее уточните в своём банке:
Из документов, помимо обычного пакета на продажу, понадобятся кредитный договор, справка об остатке задолженности и — по итогам сделки — документ о погашении для снятия обременения в Росреестре.
Квартиру с обременением иногда действительно продают с небольшим дисконтом — покупатель закладывает в цену «дополнительную возню» и время на согласование с банком. Но при грамотно выстроенной сделке этот дисконт минимален, а на хорошем объекте его может не быть вовсе.
Главная ошибка — заранее опустить цену «потому что ипотека» и потерять на этом сотни тысяч. Отталкивайтесь не от страха, а от реальной справедливой цены объекта. Как её определить по аналогам — в материале как оценить квартиру в Уфе самостоятельно. Зная свою золотую цену, вы понимаете, где заканчивается разумная уступка за удобство сделки и начинается ваш убыток.
Продажа ипотечной квартиры облагается налогом по общим правилам — залог тут ничего не меняет. Если минимальный срок владения не вышел, придётся считать НДФЛ, и наличие непогашенного кредита само по себе от налога не освобождает. Про сроки владения и способы уменьшить сумму — в разборе налог с продажи квартиры.
Планируете продать квартиру, за которую ещё платите? Первым делом узнайте её реальную стоимость, чтобы не отдать лишнего «за обременение»: оцените справедливую цену квартиры бесплатно на likvidnostai.ru — движок посчитает золотую цену и подскажет, крепка ли ваша позиция в торге.
Материал носит справочный характер. Конкретные условия продажи залоговой квартиры и схему расчётов согласуйте со своим банком до выхода на сделку.
Введите параметры лота — движок посчитает золотую цену и балл ликвидности за секунды. Для риелторов — отдельный вход в кабинет на главной странице.
Оценить лот →